LAS ARRAS

LAS ARRAS

La suscripción de un contrato de compra-venta, generalmente de vivienda, es uno de los hitos con mayor transcendencia jurídica a la que generalmente nos enfrentamos a lo largo de nuestra vida, siendo por ello de especial transcendencia conocer los efectos y consecuencias de todos los documentos, en ocasiones no pocos, que debemos suscribir.

Es sabido que la firma de la Escritura Pública de compra-venta en Notaría es el último estadio al que nos enfrentamos, habiendo realizado un importante periplo a lo largo de numerosas agencias inmobiliarias, bancos etc… En todos ellos se nos presentan a la firma determinados documentos que, a pesar de la creencia común, tienen especial transcendencia.

El mal llamado ‘contrato de arras’ es uno de ellos, y decimos mal llamado porque en numerosas ocasiones es un verdadero contrato de compra-venta que, como tal, vincula a las partes desde el mismo momento de su suscripción. Por ello, es necesario conocer la transcendencia de lo que se firma bajo la denominación de ‘arras’ pues no todos los contratos tienen la misma trascendencia jurídica.

Podría definirse esta garantía como la cantidad que uno de los contratantes entrega al otro como señal de cumplimiento de la obligación ( así se definía por DÍEZ-PICAZO). El Código civil recoge la idea en el artículo 1.454, donde se dice que «si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas».

No obstante, no solo existen las contenidas en el Código Civil, que por lo general son las que a veces de forma ignorante se persigue convenir entre las partes, así podemos afirmar que existen los siguientes tipos:

Arras confirmatorias: o también llamadas ‘señal’, que son aquellas que cumplen la función de confirmar la existencia del contrato y se constituyen en prueba de su perfección. Cumplen la función de parte del precio o entrega a cuenta. Ello no resulta baladí, pues no permiten a las partes apartarse del contrato, sino que cualquiera de ellas puede exigir el íntegro cumplimiento del mismo.

Arras penales: tiene por objeto garantizar el cumplimiento del contrato a modo de cláusula penal, de forma que se avisa al incumplidor de las consecuencias que tendrá su incumplimiento, pero configurándose como una indemnización por incumplimiento y por ello, como la anterior, no impiden la exigibilidad del cumplimiento en forma específica.

Arras penitenciales: son las que autorizan a arrepentirse o desistir del contrato perdiéndolas el comprador o restituyéndolas dobladas el vendedor. Estas son las expresamente reguladas en el artículo 1454 del código civil, y como ha establecido de forma reiterada nuestro Tribunal Supremo (STS 17-10-2018) tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido.

En su consecuencia, el mal llamado ‘contrato de arras’ ni es un simple contrato, y ni mucho menos es el mismo contrato siempre. Dependerá del tipo de arras que se pacten (las penitenciales lo deben ser de modo expreso), para conocer los efectos que las mismas tienen inter-partes.